新婚姻法婚前房产更名流程是什么？深度破解离婚房产补偿款计算公式

　　瞿龙，西安离婚律师，现执业于泰和泰（西安）律师事务所，具有丰富的法律务实经验，深厚的法律功底，从事律师工作始终秉承“正直、诚信、敬业”的执业理念，处理接受委托的每一个案件，勤于钻研法律、善于总结经验。秉承提供高质量的法律服务为宗旨，办案严谨认真、庭审经验丰富、对客户交付的法律事务，势必亲力亲为，勤勉尽责，深得当事人高度认可。

新婚姻法婚前房产更名流程是什么？

一般男女双方在结婚前会涉及到购买房产、车产等问题。在婚前已经购买了房产的一方，如果想要在房产证上加上另一方的名字，是需要办理房产更名的手续的。新婚姻法婚前房产更名流程是什么婚前房产更名需要携带哪些材料

新婚姻法婚前房产更名流程是什么

一、2018新婚姻法婚前房产加名流程

房产证上加名字及办理费用，主要分为三种情况：

第一种情况：有房无贷

办理流程是：

1、带好三证正本及复印件。

2、去房屋所在地区的房地产交易中心，先在预检窗口告知是来办理房产证增加配偶姓名事宜的，窗口工作人员会审核提交的材料，如果材料齐全就给你们一个号码，然后凭号码去相关窗口办理。

3、办理房产证上加名字所需费用：110元手续费，明细如下：80元工本费、25元地籍图费、5元贴花费，如顺利20天后可拿到新的房产证。

4、新房产证可以设定密码，房地产交易中心会告知你一个初始密码，之后可自行更改。

第二种情况：有房有贷

办理流程是：

1、先去银行办理抵押变更手续。

2、办理房产证上加名字所需费用：除支付上述110元手续费外，如贷款是纯公积金的，还需另外支付100元;如贷款是组合形式的，还需另外支付200元。

3、其他步骤同“有房无贷”。

第三种情况：如果还没有结婚或者没有直系血源关系的，需要在房产证上加名字，情况会复杂很多，因为那将视为房屋买卖，需要交如下费用。

1、每平方米2.5元交易费。

2、不满5年，5.5%的营业税加1%个调税，满5年则不需要。

3、万分之5的印花税。

4、4本合同，每本约5元。

5、男方转让50%，所有的税按市场价格计算，如果100万的房子记税值就是50万。

6、产证上有几人转让的，产证权益按平均分。

二、婚前房产离婚后怎么分割

1、一方婚前取得完全产权的房产，离婚如何分割

一方在婚前取得产权的房产，不管有没有支付全部购房款，房产都归产权房所有。婚后共同财产支付部分购房款的，在离婚分割房产时，获得房产的一方对另一方给予补偿。

2、一方婚前支付全部房款，婚后才取得产权证的房屋，离婚后房产归谁

一般情况下，婚后取得房产证的，房产属于夫妻共同财产。但是，此种情况下，一方婚前支付全部房款后，交易已经完成，合同已经履行完毕，因此，即使未取得房产证，该房产也应认定为婚前一方的个人财产，离婚时房产归购买房屋房所有。

3、一方婚前贷款购买，个人财产支付首付，产权登记在己方名下，婚后夫妻共同还贷，离婚房子如何分割

这种情形，新婚姻法司法解释三有明确规定，即“夫妻一方婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，房产登记与首付房名下，离婚时该房产由双方协议处理，不能达成协议的，法院可以判决该房子归产权登记一方。尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，离婚时有产权登记一方对另一方进行补偿。所以，此时登记的房产归登记一方，共同还贷的房款及房子的增值由登记方对另一方进行补偿。

4、婚前双方出资购买，产权证之登记一方的，离婚房子如何分割

此种情况下，最是麻烦，也最易产生普通公众认为的不公。此种情况，离婚时登记方承认共同出资的，则可以按照夫妻共同财产进行分割;如果登记方不承认另一方有出资，且未登记方没有证据证明自己有出资事实或出资不是赠与的，则登记的房产属于登记方，在离婚分割时，只对另一方给予补偿即可。

我们可以看到，如果是婚姻中一方的婚前房产，那么办理房产证名字变更时，是要分为两种情况来处理的。一种是没有房贷的情况，双方需要携带身份证、结婚证以及房产证到房屋交易中心进行办理。如果是有房贷的情况，双方需要在办理更名变更前到银行办理抵押变更手续。

深度破解离婚房产补偿款计算公式

　　夫妻离婚时对房产的归属，涉及到各种情形，对应了各种的方法，其中一方婚前购置的房屋，婚后双方共同还贷的，按《婚姻法司法解释三》第十条的规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　根据上述规定可知，一方婚前签订不动产买卖合同并以个人财产支付首付款并在银行贷款，不动产登记于首付款支付方名下的，婚后夫妻有用共同财产继续还贷，当夫妻离婚时对房产归属，先协商，协商不成，归产权登记方，至于双方共同还贷的款项，只要是用双方共同财产支出的，则拿房的一方应该将其中的一半支付给另一方，如果房产有增值，则双方共同支付的款项的一半所对应的财产增值部分也应当支付给另一方，有人会说那如果房产没有增值反而收益是贬值的，是不是另一方也承担共同还贷相对应部分的一半的损失，目前一般倾向认为另一方无需承担，理由很多，比如房产总体是增值的，贬值一般都是暂时，个人认为即使长期贬值，那也不应该让另一方承担损失，因为房产是产权人婚前购买，离婚时房产归产权人所有，如果这房产在离婚时是贬值，将来增值了，产权人也不会把增值分一部分给另一方，自然也就无权要求另一方在离婚时对贬值损失承担一部分，所以除非双方通过协商，把房产更名为非首付方所有，首付方拿一定的补偿款，这个时候拿房的另一方才应该承担贬值的损失，付首付但不拿房的一方也不用承担贬值的损失。

　　司法解释中指出补偿款按双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分来计算，但具体怎么来算，解释中没有具体的规定，导致在实务中在计算房屋补偿款时，存在计算标准不统一的问题，为此，北京市高级人民法院民一庭制定了一个计算公式，即房屋补偿款=夫妻共同支付款项÷×房屋评估现值×50%。

　　在北高院的公式中，似乎很难看出，哪部分是共同支付款项，哪部分是共同支付款项相对应的财产增值部分，那我们再来看另一个公式，房屋补偿款=夫妻共同支付款项×50% ＋［夫妻共同支付款项÷×］×50% 。这个公式和北高院的公式有何不同呢其实这两公式完全一样，不信证明给你看，北高院的公式为房屋补偿款=夫妻共同支付款项÷×房屋评估现值×50%，我们分别将房屋补偿款设为F，夫妻共同支付款项设为A、房屋购买价设为B、全部应付利息设为C、房屋评估现值设为D，则北高院的公式成了F＝［A/×D］/2，用同样的方法，后面的公式可以改为F＝｛A/2+［A/×］/2｝把这个公式进行分解计算就会发现其＝A/2+AD//2－A//2＝［A/×D］/2，与北高院的公式是一模一样的。

　　所以北高院的公式可以进一步表述为，房屋补偿款 =夫妻共同支付款项×50% ＋［夫妻共同支付款项÷×］×50% ，其中即为离婚时己经发生的购房总成本，房屋评估现值减去这个总成本，即为房产的增值，那么这个公式就是指，夫妻共同支付款项的一半加上其对应比例的房屋增值部分，这个比例按双方共同支付款项的一半除以离婚时己经产生的购房总成本。那么用第二个公式来表述虽然看上去复杂，但可以很清楚的区分哪些是共同支付的款项，哪些是其所对应的那部分增值，进一步延伸可以用来计算更多的其它情形下的房产分配。

　　举例说明：小王婚前首付30万，贷款70万买了一套房，登记在小王一人名下，婚前小王个人还贷10万，婚后夫妻双方共同还贷额为30万，到小王与妻子小红离婚时，还剩余贷款本金为50万，房屋评估现值为150万，则离婚时房子归小王所有，小王需要支付给小红的房屋补偿款，按北高院的公式为：30/×150×50%＝18.75万，按第二个公式来表述就是：30/2+［30/2/×］＝18.75万，其中其中15万是共同还贷本息的一半，3.75万是小红分得的部分增值。

　　分析了那么多，现在我们再来想一下北高院这个公式存在什么问题，在这个公式对非产权方所能获得的部分增值是按共同支付款项除以离婚时己经产生的购房总成本再乘上总的增值来获取的，而对应的产权人一方，他是按共同支付款项加上首付款加上其婚前个人还贷本息再除以离婚时已经产生的购房总成本再乘上总的增值来获取的，也就是说对增值部分的分配权，一次性支付的首付与按月支付的贷款本息是同等的，在北高院的公式中对它们是没有区别对待的，这有点不太公平，因为这好比合伙做生意，你的合伙人一次入股一百万与十年总共入股一百万，你会给他一样多的分红吗很显然，同样是一百万，如果分次支付，其它的钱哪怕放在银行还有些利息可以收益，因此一次入股理应比分次入股，应该拿到更多的分红，也许有人会说，还贷也可以是一次性还贷，但是你再一次性还贷给银行，银行也还是要按还贷的期限收取一定的利息，哪怕你今天借了明天还，也要付一天的利息，而且一次性还贷比按月还贷可以节省利息的支出，也就是说同样的钱，你一次性还比按月还，银行会区别对待，前者可以减少利息的支出。所以个人认为对增值的分配，小红所得到的增值应该是共同还贷的本金×50%÷房屋购买价×总的增值，即小红能得到的增值部分应该为：15×50%÷100×30=2.25万，显然比北高院公式所能得到的3.75万要低，因为付出的贷款利息不能用来获得增值收益，写成公式应该为：房屋补偿款=夫妻共同支付款项×50% +［夫妻共同支付款项÷房屋购买价格×］×50% ，与北高院的公式结构是一样的，只是对增值部分的计算不同，这个公式中获得增值的比例是按夫妻共同支付款项÷房屋购买价格，而北高院的公式是按夫妻共同支付款项÷，再按上面的举例，用这个新的公式来计算小红所得为：15+［15×50%÷100×=17.25万，其中15万是共同还贷本息的一半，2.25万是小红分得的部分增值。用这个公式来计算时，不止首付与按月还贷会区别对侍，如果婚后共同还贷中有一次性提前还贷的，有按月还贷的，也会区别对待，因为一次性提前还贷与按月还贷，相同数额的还贷支出中本金的比例会提高，而新的公式是按本金与购买价格的比例来分配增值的，所以相应拿到的增值也会更多。而这一切用北高院的公式是无法区别对待的，所以这个公式要比北高院的公式更具公平性，当然在计算上相对复杂一些，在理解上也相对困难一些，尤其很多离婚案很多都尽量调解结案，法官不会去给你这么麻烦的详细计算，双方讨价还价到一个都能接受的价格就行了，其实只要把这些计算用EXCEL设计成固定的程序，电脑是不会怕麻烦的，一秒钟就给你算好了。